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中国楼市成功学与买房焦虑症

来源:秦朔朋友圈作者:发布时间:2018-7-23点击:156 人次

我们这个时代的“三驾马车”,或许是:成功学、消费主义和心灵鸡汤。消费主义要我们买买买,成功学教我们如何实现财务自由去买买买,如果你既不成功也没有能力买买买,那么,还有一碗鸡汤留给你。

或许,中国楼市是最充满成功学和消费主义味道的:消费主义的意义在于——它告诉你,这套房子,不仅仅是一套房子,而是一个身份,一个城市。而成功学教你怎么通过房子和杠杆,通向“财务自由之路”。

“房住不炒”——楼市调控,调的不只是房子,更是我们的价值观。

一、2%,万人摇一摇

尽管如此,房子与房子,命运还是迥然不同:一面是杭州、南京不断有楼盘又现“万人摇”,深圳华润城开盘即**,当日冻结诚意金超135亿;一面是环京区域某楼盘,开盘售价4万多,现价2万多,售楼处遭遇业主聚集要求退房。

媒体归因“万人摇号”是因为在政府限价的背景下,新房与二手房价格倒挂,存在套利空间所致。比如杭州余杭区某盘“两万人摇”,该盘被限价14000元,相当于2016年的价格。而此时周边二手房价已在25000元以上,除去项目之间的价差。一套90方的小户型,总价套利空间几近100万。

深圳的情况也类似。限价背景下的一手房,与周边二手房存在严重倒挂。都不要说二手房,甚至比周边地价还便宜——自家的售价是隔壁老王的地价。

于是,很多摇号的人,怀抱的是A股5178点时的“打新”心态。混迹在各大售楼处,逢开盘必摇号。2%左右的中签率,拼的是人品和运气。

这或许也是一件难得公平的事吧。

只是限价,本是为遏制涨幅,能让刚需的客户得到便宜。但现实是,很多是有几套房产的人,卖了之前获利的房子,重获购买资格“摇一摇”。真正的刚需,不会把希望寄托在2%的小概率上,而是老老实实去接二手房的盘。

二、中国式买房焦虑

中国的楼市总是和股市如此相像。要么全民炒股,要么全民买房。当初听一个股评家说,当扫地阿姨都有“内部消息”的时候,牛市差不多快终结了。房子可能没那么夸张,但一个人人都有房子,还在不断买房的市场也是可怕的。

君不见,某些楼市热点的城市,P2P频频暴雷。为什么?很大原因是要套现摇号,发生了挤兑潮。——很多楼盘摇号前验资就是100万起步的。

当然,自住的需求也很大。比如杭州某改善型红盘,两万组登记摇号。开盘共5幢,其中90m²户型套数仅为184套,而109~140m²的户型432套。说明改善自住的客户还是有很大占比的。这些客户属于典型的“刚需型改善”,孩子大了,房子小了;小区老了,没车位了;爸妈老了,一起住了;要读书了,学区不好……各种大城市中产中年的烦恼,都急需一套140m²的房子来解决。

这种“刚需型改善”的客户往往是最悲催的:明明自己有个性化的需要,却不断追热点楼盘。听闻哪里好,就往哪里去。市场下行的时候不敢买,四处观望;市场上升的时候,秉持怀疑,反正有房子可以凑合。只有到市场顶点的时候,开始抓瞎恐惧,到处跟风。最后费心费力强加杠杆,抢了一套热点盘,钱是花出去了,发现还是没解决自己的问题……

跟“首套刚需”相比,他们有一定的内心优越感,物业差一点,遮挡多一点,一些小瑕疵可能就看不上;但另一方面,他们手上资金也有限,高档住宅买不起。高不成低不就,买套房子看几年,看得从熊市穿越到了牛市,全款变成了首付。这样的客户比比皆是。

在一个买房群里就看到这样一个故事:中产小夫妻住着一套120m²的房子,背着小几十万的贷款,岁月静好。看楼市好想倒腾房子,当地的政策是二套未结清首付要八成。资金不够,于是离婚。男的净身出户,用首套首贷的资格去买了一套非学区的50多平70年酒店式公寓,三成首付花光积蓄,背了百来万贷款。如此千回百转,却买来一个烫手山芋。我也为他们唏嘘,不知道第二套房子的接盘侠在哪里。或许租金还可以吧,应该也不够还贷款的。

对普通客户而言,买房子确实容易交“智商税”。只怪开发商“营销过度”,随便一个价值就无限放大。有个街心公园的叫中央公园,有条地铁的叫TOD(transit-oriented development),有个商场的叫HOPSCA(Hotel、Office、Park、Shopping mall、Convention、Apartment)。要搞清楚这么多营销概念,随时随地去“百度一下”是必须的。

但“智商税”是表象,真实是我们的“焦虑税”:买不起房子的焦虑;买不起好房子的焦虑;买不到房怕钱贬值的焦虑;别人都买我没买的焦虑。比如上述买了酒店式公寓的小夫妻,就陷入了“投资焦虑”。其实手上的资金根本没必要买房。大部分房子的租金收益,都比不过货币基金。房子还不是想卖就卖,流动性最差。

三、关于买房的认知升级

以前怕入错行,现在怕买错房。像这样焦虑的客户,入各种群,加各种买房微信号, 拜读各种大V,甚至购买视频语音课程……在买房焦虑的过程中开始自我怀疑,逐渐叠加所谓的“认知焦虑”。

“认知”,是成功学里的高频词汇。这些贩卖知识焦虑的大V们,告诉你,你不够成功是因为认知不够,而要“升级认知”就购买他们的付费课程。

在这样一场盛大的知识营销中,买房也成了一件需要“认知升级”的事情。所谓的购房宝典,从城市观点到选房技巧,不一而足。按理,只有自己才知道什么房子适合自己。可是在机会主义的心态下,时间短回报高开始成为**目标。“购房宝典”为他们量身打造:

首先,他们针对的不是真实自住的客户;这些客户手上有点钱,想在楼市投资;

其次,他们需要的是简单明了的观点、简便可执行的策略,而不是一套投资的逻辑。大V往往是通过割韭菜,来走向财务自由的。

楼市是一些人的居住地,是一些人的梦乐园,更是另一些人的成功学。在这样的氛围下,人人都做着房价持续高涨的幻梦,我们离所谓的知识越来越近,但离真实越来越远。

四、运气与敬畏

《牛奶可乐经济学》的作者罗伯特·弗兰克,写了本新书叫《成功与运气》。它主要讲述了成功的随机性。“成功”本就是一种幸存者偏差(Survivorship bias)。——事后总结的都是归因于个人的认知判断,但真正推动事情的却是形势与运气。

作为从业12年的房地产人员,我个人认为运气这两个字非常适宜概括中国楼市这30年的市场。

运气,代表的是不确定性。规划落地的不确定,品质质量的不确定,未来市场的不确定。换言之,买房是一场风险的开始。投资房子更是风险中的风险。只是我们都因涨幅而忽略了风险。

买房不是冲涨跌,而是因为满足需要,懂得价值。——在一个平静的市场里买到好房子的概率,要远远高于疯狂的市场。

同样,也是因为运气,我们不必去高估自己或者他人的判断力或所谓认知。获利增值的,要感恩市场。是市场给予了我们机会。可能有一天,市场同样也会给我们教训。

在这个焦虑的时代,放大了人和房子的关系,放大了知识与财富的关系,人心的膨胀让我们失去了敬畏之心。像17世纪的郁金香泡沫一样,处于一场集体迷幻之中。

冷静是稀缺资源。就算买买买,也是因需要而买,因喜欢而买,不是为焦虑和恐惧买单。

(编辑整理:衢州房产网

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